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Contrato de "Gaveta"
O contrato de gaveta é um instrumento particular de venda e compra de imóvel financiado, realizado por quem obteve o financiamento do bem e por um terceiro, no caso, sem o conhecimento e a anuência do banco e/ou construtora que concedeu o financiamento.

O chamado "contrato de gaveta", habitualmente utilizado por mutuários do sistema financeiro de habitação para transmissão de seus direitos sobre o imóvel adquirido, sempre foi objeto de grande celeuma no campo jurídico.

Alguns entendem que o reconhecimento do "contrato de gaveta" só acontece mediante a anuência do agente financeiro na negociação, outros amparados no princípio da livre disponibilidade dos bens, sustenta a plena validade do contrato e a obrigatoriedade do seu reconhecimento pelo Sistema Financeiro da Habitação e por conseqüência pelos agentes financiadores.

Acontece que, reiteradamente, numerosos "contratos de gaveta" são ajustados entre mutuários do Sistema Financeiro da Habitação e terceiros e, a despeito da ausência da anuência do agente financiador, os chamados "gaveteiros" dão seqüência nos pagamentos das mensalidades, que são recebidas sem qualquer oposição pelo agente credor.

O contrato de gaveta é uma realidade pois evita o recálculo do saldo devedor do imóvel e a conseqüente elevação do valor da prestação. Sua origem está na onerosidade resultante de transferência de financiamento habitacional com a anuência do agente financiador, que cobra taxas e modifica cláusulas para aceitar proceder à transferência.

Com a elaboração de um contrato deste tipo, também são evitadas despesas com taxa de abertura de crédito, taxa de anuência (que varia de 1% a 2% do valor de venda do imóvel ou do saldo devedor), taxa de avaliação, além dos gastos com o ITBI e com a escritura e registro do imóvel.

Sensibilizados pela extensão do uso do chamado "contrato de gaveta" os próprios legisladores editaram leis que prevêem a possibilidade de regularizar a situação dos cessionários, assegurando-lhes os devidos direitos.

Assim, a oposição que ainda existe com relação ao reconhecimento do "contrato de gaveta" vem sendo quebrada diante da realidade, considerando a quantidade de contratos ajustados pelos mutuários com terceiros, razão pela qual o legislador já editou alguns atos objetivando disciplinar essa situação como, por exemplo, a lei 10.150/00 que expressamente admite a regularização contrato de gaveta desde que tenha sido firmado até outubro de 1.995 e ajustado com base na Lei 4.380/64.

"Art 19. O parágrafo único do art. 1º e os arts. 2º, 3º e 5º da Lei nº 8.004, de 1990, passam a vigorar com a seguinte redação:

"Art. 1º ................................................................................
Art. 2º Nos contratos que tenham cláusula de cobertura de eventual saldo devedor residual pelo FCVS, a transferência dar-se-á mediante simples substituição do devedor, mantidas para o novo mutuário as mesmas condições e obrigações do contrato original, desde que se trate de financiamento destinado à casa própria, observando-se os requisitos legais e regulamentares, inclusive quanto à demonstração da capacidade de pagamento do cessionário em relação ao valor do novo encargo mensal ".


Não é demais que se diga, que a Lei 8.692 de 27 de julho de 1993 já ventilava a possibilidade das pessoas que tivessem o conhecido contrato "de gaveta" com cobertura pelo fcvs ou não, a possibilidade de regularização do contrato junto ao agente financeiro, cuja transferência dar-se-ia mediante simples substituição do novo mutuário, mantidas as mesmas condições e obrigações do contrato original, observando-se determinados requisitos inclusive a capacidade do mesmo no pagamento da prestação (esta será atualizada a contar do último reajuste até a data da transferência do contrato, com base no índice de atualização da caderneta de poupança)".

A Segunda Turma do STJ ao confirmar decisão do TRF da Quarta Região , nos autos do REsp 705.231, cuja relatora foi a Min. Eliana Calmon, decidiu que o comprador com "contrato de gaveta" é parte legítima para solicitar revisão de cláusulas de contrato do Sistema Financeiro de Habitação. A ministra relatora explicou que "o artigo 22 da Lei 10.150 estabelece que o comprador de imóvel cuja transferência tenha sido efetuada sem interferência da instituição financiadora equipara-se ao mutuário final.

A relatora esclareceu também, que a transferência ocorrerá mediante a substituição do devedor, devendo ser mantidas as mesmas condições e obrigações do contrato original, desde que seja financiamento destinado à casa própria". "Sendo assim o novo mutuário tem legitimidade para discutir em juízo as questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos", afirmou ainda a relatora.

É de conhecimento geral que as instituições financiadoras negam-se a reconhecer e existência e, por via de conseqüência, a validade das transferências realizadas sem sua própria anuência. Já não há dúvida que tais obstáculos não podem persistir, principalmente diante da posição adotada pelo STJ, que é francamente favorável no atendimento dos pleitos dos detentores dos ditos "contratos de gaveta", devendo portanto serem reconhecidos judicialmente.

JURISPRUDÊNCIA

Processo RESP 710577 / SC ; RECURSO ESPECIAL, 2004/0177361-0 Relator(a) Ministro FRANCISCO FALCÃO (1116) Órgão Julgador T1 - PRIMEIRA TURMA Data do Julgamento 07/04/2005 - Data da Publicação/Fonte DJ 16.05.2005 p. 264. Ementa PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. FINANCIAMENTO DE IMÓVEL PELO SFH. CESSÃO DE DIREITOS CELEBRADA SEM A INTERVENÇÃO DA ENTIDADE FINANCEIRA. "CONTRATO DE GAVETA". ADIMPLEMENTO INTEGRAL DO MÚTUO HABITACIONAL. SITUAÇÃO CONSOLIDADA PELO TRANSCURSO TEMPORAL. FCVS.COBERTURA. FINANCIAMENTO DE DOIS IMÓVEIS PELO MESMO MUTUÁRIO. LEIS NºS 8.004/90 E 8.100/90. IRRETROATIVIDADE.
I - Falta interesse jurídico à entidade financeira para resistir à formalização de transferência de direitos sobre mútuo habitacional realizado no âmbito do SFH, não havendo que se perquirir pela invalidade de tal contrato particular, considerando que todos os pagamentos foram efetuados pelos cessionários e recebidos pela financeira, tendo esta última permanecido inerte por anos e anos em que tal situação se perdurou. Precedente: REsp nº 355.771/RS, Rel. Min. HUMBERTO GOMES DE BARROS, DJ de 15/12/2003.
II - Esta Corte Superior, em casos análogos, tem-se posicionado pela possibilidade da manutenção da cobertura do FCVS, mesmo para aqueles mutuários que adquiriram mais de um imóvel numa mesma localidade, quando a celebração do contrato se deu anteriormente à vigência das Leis n. 8.004/90 e 8.100/90, em respeito ao Princípio da Irretroatividade das Leis. Precedentes: REsp nº 568.503/RS, Rel. Min. LUIZ FUX, DJ de 09/02/2004; e REsp nº 393.543/PR, Relator Ministro GARCIA VIEIRA, DJ de 08/04/2002. Posicionamento aplicável in casu, visto que expressamente afirmado pelo Tribunal de origem que os contratos firmados com a CEF antecederam à Lei nº 8.100, de 05 de dezembro de 1990. III - Recurso especial improvido. Acórdão
Vistos e relatados os autos em que são partes as acima indicadas, decide a Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, na forma do relatório e notas taquigráficas constantes dos autos, que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Os Srs. Ministros LUIZ FUX, TEORI ALBINO ZAVASCKI, DENISE ARRUDA e JOSÉ DELGADO votaram com o Sr. Ministro Relator

Processo RESP 355771 / RS ; RECURSO ESPECIAL, 2001/0127392-1 Relator(a) Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS (1096) Órgão Julgador T1 - PRIMEIRA TURMA, Data do Julgamento 18/11/2003 Data da Publicação/Fonte DJ 15.12.2003 p. 186 - Ementa - SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. TRANSFERÊNCIA DE FINANCIAMENTO. NÃO INTERVENÇÃO DO AGENTE FINANCEIRO. "CONTRATO DE GAVETA". PAGAMENTO INTEGRAL DO MÚTUO. SITUAÇÃO CONSOLIDADA PELO LAPSO TEMPORAL.
1. Se a transferência de imóvel financiado apesar de efetivada sem consentimento do agente financeiro consolidou-se com o integral pagamento das 180 prestações pactuadas, não faz sentido declarar sua nulidade.
2. Em tal circunstância, os agentes financeiros, que se mantiveram inertes, enquanto durou o financiamento, carecem de interesse jurídico, para resistirem à formalização de transferência

Acórdão
Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da PRIMEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça na conformidade dos votos e das notas taquigráficas a seguir, por unanimidade, negar provimento aos recursos, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros José Delgado, Francisco Falcão, Luiz Fux e Teori Albino Zavascki votaram com o Sr. Ministro Relator.

ELIANE IZILDA FERNANDES VIEIRA
OAB/SP: 77.048

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